房貸要注意什麼？留意5件事讓你輕鬆貸

房貸要注意什麼？向銀行申請房貸，如何拉高貸款成數？建商號稱配合銀行貸款成數可達8成以上是真的嗎？【中央銀行】嚴格執行打炒房政策，甚至提出限縮貸款期限的措施，導致銀行在估價層面也會更加謹慎、保守。為了幫助大家了解房貸要注意什麼，台灣資產管理整理2個注意事項與3個訣竅，即使是首購族也能輕鬆上手。

房貸要注意什麼？留意2件事

向銀行申請房貸，是許多自備款不足的首購族首選，究竟買房申請房貸要注意什麼？台灣資產管理從「貸款成數」及「房貸期數」2大層面整理注意事項，讓你輕鬆透過房貸入住理想中的房子。

1.貸款8成以上，不足處可能以信貸、公司貸款補足

對於自備款較不足的首購族來說，往往會找有配合銀行的建商，因建商整批大量貸款，銀行鑑價會較為穩定，房貸審核條件也會較為寬鬆，貸款成數也普遍較高。需要留意的是，雖然「貸款8成以上」的說法聽起來吸引人，但成數不足之處，可能會由個人信用貸款、公司貸款來補足，後者也就是建商自己貸款給申貸人，例如建商承諾可貸到8成，但實際上房貸只能貸到7成，不足的1成會用信貸或公司貸款補足，因此申貸人不僅要背負房貸，也必須在7年的還款期限內清償信貸，建議先審慎評估自身的財務能力喔！

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2.若購買高價住宅，房貸期數可能變短

根據【自由時報】財經報導，【中央銀行】預計將30年房貸期數政策限縮為20年，這會增加申貸人的還款壓力，以下以貸款1,500萬元，1.7%利率為例說明，為大家試算每月房貸須償還的金額：

• 30年房貸：1個月須繳5.3萬元。
• 20年房貸：1個月須繳7.3萬元，每月多繳2萬元，1年多繳近24萬元。

然而，中央銀行限縮房貸期數的對象只有以下4種：

• 公司法人購置住宅貸款。
• 自然人購置高價住宅貸款。
• 自然人特定地區第2戶購屋貸款。
• 自然人第3戶以上購屋貸款。

因此除了購買高價住宅可能被限縮房貸期數，對一般購屋的民眾不會有太大的影響，以下說明【中央銀行】認定的高價住宅標準：

• 台北市住宅：7千萬元以上。
• 新北市住宅：6千萬元以上。
• 其他地區住宅：4千萬元以上。

掌握銀行房貸注意事項，3祕訣讓你輕鬆貸

上段內容解答貸款8成以上通常會搭配其他貸款補足，也說明在央行縮短房貸期數的情況下，首購族房貸要注意什麼。那麼在與銀行洽談房貸成數與還款期時，哪些重點可以讓洽談更加有利？台灣資產管理整理3個祕訣，帶你掌握銀行房貸注意事項。

1.與銀行協商提高利率、增加貸款成數

申貸人能不能跟銀行談到更理想的貸款成數，跟【中央銀行】的選擇性信用管制政策有關，選擇性信用管制政策是【中央銀行】的貨幣政策工具之一，對金融機構的相關貸款業務採取一定程度的限縮，以管制資金流向與流量。但因為選擇性信用管制會限縮銀行的放款成數、嚴格審查放款人條件，並縮短還款期限，因此要掌握哪些銀行房貸注意事項，才能增加貸款成數、協商到比較理想的利率呢？台灣資產管理整理4個重點事項，帶你輕鬆了解：

• 維持穩定且規律的收入：銀行重視申貸人的房貸還款能力，因此建議申貸人至少擁有一份收入穩定的工作。
• 房貸申請不要一次送多家審核：A銀行可以在【聯徵中心】查詢到申貸人有在B銀行送件，為了降低風險，銀行會降低過件的意願。
• 維持良好的信用卡使用狀況：每期不要只繳最低應繳金額，以免列入循環利息計算，就像雪球越滾越大，增加還款上的負擔。
• 網購最好避免選擇分期付款：跟穩定收入的情況類似，若需要分期付款才能購物，銀行容易質疑申貸人的房貸還款能力。

雖然基於升息效應、央行4度調整選擇性信用管制等因素，而對首購市場造成影響，但疫情引發民眾買房追求穩定的心理，因此在房市利率較低的情況下，掀起一股購屋熱潮，只要維持良好的信用狀態，首購族依然有機會向銀行談到較高的房貸成數。

上段提到央行升息效應，央行升息會首當其衝加重申貸人的貸款負擔，台灣資產管理整理1張表帶你了解各項貸款利率在升息後的調漲幅度：

2.購屋前將寬限期、房貸期數確認清楚

透過上段介紹的房貸試算案例，相信大家都能了解每月還款金額與房貸期數有關。而房貸寬限期是「只繳息、不還本」的還款方式，在一段時間內，申貸人能不付房貸的本金，只需支付房貸利息，銀行提供的房貸寬限期通常為2~3年，但若申貸人保持良好的信用紀錄，就有機會談到5年的寬限期；另一方面，還款期越長，等於每月還款金額越低，就能幫助申貸人靈活運用手頭上的資金。因此，房貸要注意什麼？建議與銀行洽談時，好好確認寬限期、房貸期數，或透過台灣資產管理專業貸款顧問與銀行洽談，謹慎評估貸款的每一個流程與環節、不亂送件，規劃出最能發揮申貸人自身優勢條件的貸款方案，並協助媒合各家銀行方案，因此申貸人有更高的機會成功過件！

3.謹慎評估未來財務，以免支付15%違約金

向銀行申請房貸，銀行最重視的就是申貸人的還款能力，也會調出聯徵紀錄，查閱申貸人的財務狀況，因此建議申貸人累積良好的信用評分，增加銀行核貸的意願。另外，向銀行貸款買房，會有20~30年的還款期限，因此買房前最好要看自身目前的財務狀況，並評估未來的資金條件是否能負擔。

此外，房貸需繳交違約金的情況有2種，以下分別說明：

• 購屋貸款成數不足：若無法補齊差額，可能會被銀行收取房屋總價15%的違約金，以一棟1,000萬元的透天別墅來說，違約金就高達150萬元。
• 綁約期內提前還清房貸：銀行規定房貸需綁約1~3年，若提前還清貸款，並領「清償證明」或請求塗銷抵押權，需要負擔違約金。

提前清償的違約金按本金比例計算，各家銀行的計算比例都不同。根據【台灣銀行】規定，若在「1年」內提前全數清償貸款，加收提前償還本金的1%違約金，也就是申請塗銷抵押權日前3個月內所償還之累計本金金額的1%；在「2年」內提前清償，加收提前償還本金之0.7%違約金，提前清償的期間越長，違約金越低。

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透過上段內容，我們從央行升息、選擇性信用管制、房貸期數限縮20年措施中，了解這些政策對房貸還款的影響，同時也為大家說明，貸款成數達到8成以上，可能是一種行銷手法，終究會從個人信用貸款、公司貸款中補足。但請申貸人放心，只要維持良好的信用狀態與消費習慣，與銀行確認清楚寬限期與房貸期數，並謹慎衡量自己現在及未來的資金狀況，還是能與銀行談到理想的房貸期數與貸款成數！若覺得房貸有太多眉角，也可以交給擁有多年貸款服務經驗的台灣資產管理，貸款顧問會協助向銀行申請房屋貸款，詳細周全地規劃適合的房貸方案，與銀行談出最有利的貸款條件，最高可貸房價80%，最多5年寬限期，盡最大的努力為申貸人降低月付金與還款負擔！歡迎直接以手機撥打台灣資產管理24小時免付費專線，將有專人與您一對一諮詢與服務。

資料來源整理自：銀行房貸+「2貸款」貸好貸滿？學者示警：當心財務規劃差距